文字解读：《湛江市霞山区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》政策

点击查看原文：霞山区人民政府关于印发湛江市霞山区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知

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　　一、制定文件的目的

　　为了落实中央、省委、市委关于农村宅基地管理与改革的决策部署，建立健全农村宅基地和住宅建设管理制度，规范农村宅基地审批管理，加快推进我区农村宅基地和住宅建设管理工作，提高土地利用率，有效控制农村违法建房行为，保障农村村民居住权益，建设宜居乡村。

　　二、立法依据

　　（一）法律法规依据

　　依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等。

　　（二）政策及规范性文件类依据

　　依据《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3 号）、《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（湛府规〔2022〕4 号）、《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区内村民建房管理办法（试行）的通知》（湛府〔2017〕14号）等。

　　三、文件主要内容

　　《湛江市霞山区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》共七章四十六条。

　　（一）第一章 总则（第一条至第八条），明确了《湛江市霞山区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》的目的和依据、适用范围、部门职责；

　　（二）第二章 规划和用地（第九条至第十一条），明确了相关规划编制原则、选址要求、宅基地用地计划；

　　（三）第三章 农村宅基地审批和住房建设规划许可（第十二条至第二十五条），明确了宅基地申请主体、申请条件、申请程序及应提供的资料、审查程序、审批流程；

　　（四）第四章 农村村民住宅建设管理（第二十六条至第三十六条），明确了建房的有关规定，质量和安全管理等；

　　（五）第五章 流转和利用（第三十七条至第四十条），明确了宅基地流转条件、程序等；

　　（六）第六章 监督管理（第四十一条至第四十五条），明确了对农民建房过程中的违法行为责任追究和处罚规定；

　　（七）第七章 附则（第四十六条），明确了施行的具体时间及有效期。

　　四、适用范围

　　本区行政区域内的农村宅基地和住宅建设管理。

　　五、专业术语

　　农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　农村村民，是指农村宅基地所属的本行政区域内农村集体经济组织的成员。

　　农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按照农村宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。

　　农村集体经济组织，是指村级、组级集体经济组织。

　　集体建房，是指农村集体经济组织根据本组织土地资源状况和村民意愿，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

　　六、农村宅基地和住宅建设管理原则

　　坚持规划先行、一户一宅、节约土地、高效利用原则，尊重农村公序良俗。农村住宅应当符合安全环保、适用美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

　　七、村庄规划要求

　　应当根据村庄类型、国土空间开发保护的实际需要以及农村村民的实际建设住宅需求，编制本行政区域国土空间总体规划和村庄规划应当科学安排农村住宅布局，划定建设范围，确定农村宅基地用地规模，为农村村民住宅建设用地预留空间，满足农村村民住宅建设合理用地需求。

　　八、农村宅基地选址要求

　　农村村民住宅建设应当按照本行政区域国土空间规划和村庄规划管控要求选址，尽量使用原有宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地转用、未利用地的，应当办理农用地转用或未利用地转用审批手续。不得占用永久基本农田，不得占压生态保护红线；禁止在自然保护地范围内新建住宅；禁止违法占用耕地建房；不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点周边、评估认定存在地质灾害风险的地质灾害易发区以及河道管理范围等危险区域选址建设住宅；不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建设住宅。

　　九、农村宅基地指标落实要求

　　农村住宅建设应当尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地。涉及新增建设用地的，应取得土地利用计划指标，依法办理农用地转用或未利用地转用审批手续。

　　农村住宅建设用地计划指标实行单列管理。区自然资源局会同区农业农村局按年度开展农村住宅建设用地需求情况统计调查，按照相关规定办理农村宅基地年度用地计划指标核报工作。

　　十、农村宅基地和住宅建设的用地面积、住房层数和层高标准

　　农户可以单户或多户联合建设农村住宅。农村宅基地和住宅建设的用地面积、住房层数和层高按以下标准执行：

　　（一）城镇开发边界内农村村民在宅基地上建设农村住宅的, 用地面积不超过80平方米，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米(含坡屋顶高度不大于2.2米)；

　　（二）城镇开发边界外农村村民在宅基地上建设农村住宅的, 用地面积不超过120平方米，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米(含坡屋顶高度不大于2.2米)。

　　多户联合建设农村住宅的，占用农村宅基地的面积和住宅建筑面积不能超过分户住宅的合计面积标准。

　　十一、农村宅基地和住宅建设规划建设要求

　　农村住宅建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建设规划许可和用地批准手续。在城镇开发边界外建设农村住宅，由区自然资源局核发《乡村建设规划许可证》。

　　十二、农村宅基地分配和使用要求

　　农村宅基地分配应当严格执行“一户一宅”原则，农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，面积不得超过本暂行办法规定的标准。城镇开发边界外人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地和城镇开发边界内的村庄，一般不再安排单宗分散的农村宅基地，在充分尊重农村村民意愿的基础上，采取集体建房等措施，保障村民实现户有所居。

　　十三、农村宅基地申请条件

　　农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用农村宅基地：

　　（一）农户在本集体经济组织没有取得农村宅基地的；

　　（二）因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行公共设施和公益事业建设，农户需要搬迁安置的；

　　（三）因危房改造、村庄布局调整，或者取得的农村宅基地面积明显少于限额标准等原因，需异址新建、原址重建、改扩建，且农户不存在一户多宅情形的；

　　（四）县级以上人民政府规定的其他情形。

　　十四、农村宅基地申请需提交资料要求

　　农户申请农村宅基地和规划建房许可应当以书面形式向本农村集体经济组织提出，并提交如下资料：

　　1.《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》

　　2.《农村宅基地使用承诺书》

　　3.申请人及户内成员身份证明

　　4.有资质单位测绘的比例尺为1:200至1:500的农村宅基地宗地图

　　5.住宅设计图件（或通用图集）

　　十五、《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》办理程序

　　（一）符合条件的农户提交书面申请材料；

　　（二）农村集体经济组织审查：资料审查、会议表决、公示公告、审核上报；

　　（三）村委会审核：资料审查、审核上报；

　　（四）区自然资源局：核发《乡村建设规划许可证》；

　　（五）街道办事处：出具《农村宅基地批准书》。

　　十六、不予审批情形

　　农户申请农村宅基地建设农村住宅，有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不是本农村集体经济组织成员或者不具备认定为户的条件的；

　　（二）分户前的农户存在一户多宅，分户后仍可满足“一户一宅”标准的；

　　（三）已取得农村宅基地且不属于申请原址重建、改扩建的；

　　（四）申请使用的农村宅基地不符合本行政区域国土空间总体规划、村庄规划或者相关专项规划的；

　　（五）申请拆除原有住宅易址新建，但拒绝签订原有农村宅基地退回协议的；

　　（六）申请使用的农村宅基地存在权属争议的；

　　（七）农户将原有农村宅基地使用权转让、赠与他人，或者将农村宅基地地上住宅出卖、出租、赠与他人，以及改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请农村宅基地的；

　　（八）农户原有农村宅基地或者农村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅实物或者货币化安置的；

　　（九）农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障的；

　　（十）县级以上人民政府规定的其他情形。

　　十七、农村住宅建设程序要求

　　（一）依法取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》；

　　（二）按照规定进行设计；

　　（三）按照规定办理施工许可证或备案；

　　（四）按照规定选择施工单位并签定建设协议；

　　（五）申请区自然资源局建设验线；

　　（六）在《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期内开工建设；

　　（七）申请区自然资源局规划核实；

　　（八）农户按照规定组织验收并向街道办事处提交竣工验收报告；

　　（九）申办供水、供电、燃气等公共服务；

　　（十）申办不动产登记。

　　规划核实和验收不合格的，不得入住使用。

　　十八、农村住宅设计要求

　　建设不含地下室的低层农村住宅，可以选用住房城乡建设主管部门提供的农村住宅设计通用图集，也可以使用由建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计或者审核的图纸。建设非低层农村住宅的，住宅建设农户应当委托具有相应资质的设计单位设计施工图纸，也可选用农村住宅设计通用图集并由建筑、结构专业技术人员指导。

　　十九、施工许可证办理要求

　　农村住宅建设工程投资额超过100万元或建筑面积超过500平方米的，应当按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定申请办理施工许可证。

　　农村住宅建设工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的，可以不申请办理施工许可证，但在开工前须向街道办事处备案。

　　二十、施工单位资质要求

　　低层农村住宅建设可以委托经过培训、具备相应技能的乡村建筑工匠承建；非低层农村住宅建设应当选择具备相应资质的施工单位承建。

　　二十一、集体建房的主体

　　农村集体经济组织是农村集体建房的建设主体，负责编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作。

　　二十二、参与集体建房条件

　　符合下列情形之一的农村集体经济组织成员，可以户为单位申请参与农村集体建房：

　　（一）户内未取得宅基地的；

　　（二）与本农村集体经济组织协商一致，自愿退出原有农村宅基地的；

　　（三）原农村住宅不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的，或者因自然灾害等原因需要集中安置的；

　　（四）县级以上人民政府规定的其他情形。

　　二十三、集体建房办理程序

　　（一）申请提出：农村集体经济组织编制建房方案，公开征求本集体经济组织成员意见，并经成员（代表）大会表决通过；

　　（二）村民委员会审查：对资料审查出具意见上报街道办事处；

　　（三）街道办事处审核：对资料审核并提出书面意见后报区人民政府；

　　（四）区人民政府审批：组织区自然资源局、区住房和城乡建设局、区农业农村局等部门进行联合审查，区人民政府出具审批意见书；

　　（五）农村集体经济组织应当根据区人民政府审批同意的建房方案，依法办理《乡村建设规划许可证》和依本暂行办法办理《农村宅基地批准书》。

　　（六）办理建设施工许可证：建筑工程开工前，农村集体建房单位应当按照国家有关规定向区住房和城乡建设局申请办理施工许可证。

　　二十四、农村宅基地和住宅流转要求

　　农户依法取得的农村宅基地使用权和农村住宅的所有权，可通过转让、赠与、互换等方式在同一农村集体经济组织内部流转。

　　二十五、农村宅基地和住宅流转办理程序

　　（一）申请：双方当事人应当共同向所在农村集体经济组织提出书面申请；

　　（二）组级审查：资料审查、公示公告、提出意见；

　　（三）组级公示：农村集体经济组织对结果进行公示；

　　（四）签定流转协议：双方签订流转协议，约定各自的权利义务；

　　（五）当事人可按照相关要求办理不动产转移登记。

　　二十六、收回农村宅基地情形

　　有下列情形之一的，农村宅基地所属的农村集体经济组织报经原批准用地的机关批准,可以收回农村宅基地：

　　（一）农户按规划实施易地建房竣工后，按《农村宅基地使用承诺书》应当退回原农村宅基地而未退回的；

　　（二）参加农村集体建房或者申请分配到足额面积的农民公寓，应当在分配到新房后退回原有农村宅基地而未退回的；

　　（三）户内成员全部死亡，所遗农村住宅无人继承或者受遗赠的；

　　（四）为了公共利益需要使用原农村宅基地或者原农村住宅所占用的土地，所在的农村集体经济组织已给予原农村宅基地使用权人合理的货币补偿、已异地安排农村宅基地重建农村住宅、已提供安置房或者已参加农村集体建房安置的；

　　（五）经依法批准取得农村宅基地使用权，《乡村建设规划许可证》或《农村宅基地批准书》有效期届满仍未开工建设且没有按规定申请延期的；

　　（六）农村住宅灭失后，该农村住宅占用的农村宅基地二年以上未重新建设农村住宅的；

　　（七）法律、法规、规章规定的其他情形。