湛江市住房保障制度改革创新方案

湛江市住房保障制度改革创新方案

 

根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）和《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）要求，为切实改善民生，加快建设幸福湛江，着力实现“住有所居”的目标，制订本方案。

一、指导思想和总体目标

（一）指导思想。坚持政府主导、政策扶持、社会参与的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策；实现多种保障性住房并轨运行，建立以公共租赁住房（以下简称公租房）为主体的住房保障体系。合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，按照问需于民、以需定建、科学规划、合理布局、分步实施、轮候解决的思路，分阶段、有序地推进我市住房保障制度改革创新工作。

（二）总体目标。到“十二五”末期，全市保障性住房覆盖面力争达到20%左右，使我市城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭，下同）住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

二、加强组织领导、明确机构、科学制订实施方案

（一）市政府成立市保障性住房工作领导小组，负责贯彻落实保障性住房相关政策法规，制定全市住房保障制度改革政策措施，研究部署并指导实施住房保障制度改革工作，统筹协调解决住房保障制度改革发展中出现的重大问题，确保我市住房保障制度改革创新工作顺利推进。各县（市、区）政府要结合实际，建立相应的工作机制，切实加强领导，统筹制订实施方案，确保组织机构健全、责任到人、保障到位。

（二）明确住房保障管理机构及职责。市、县（市、区）政府设立或明确住房保障管理机构。贯彻执行国家、省、住房保障制度改革的法律、法规和政策，落实国家城镇住房保障制度，建立和完善我市住房保障体系，推进保障性住房建设工作；负责拟订全市城乡住房保障政策、法规和规章，组织编制住房保障发展规划，年度计划并监督实施；负责保障性住房建设、销售、出租的管理；负责拟订保障性住房的准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制度；负责建立和管理住房保障服务网络。

三、建立以公租房为主体的新型住房保障制度

按照保障性住房以公共租赁住房为主体的原则， 2012年底前将廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，只租不售。建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。

（一）合理确定保障对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工、单位引进的专业人才和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入60%确定；住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积10平方米（含10平方米）以下确定，力争到2015年覆盖到人均住房建筑面积13平方米以下。

（二）实行分类保障。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。低收入住房困难家庭优先予以保障，其中低保对象重点照顾。按照户籍人口与非户籍常住人口分开保障的原则，不同类型的住房保障对象通过与之相对应的保障方式予以解决。

（三）合理确定户型面积和租金标准。新建的成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主。鼓励发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。新建公租房应根据承租对象的居住和生活需要，配套建设相应设施、生活服务用房和管理用房，并实行物业管理。

公租房租金标准由市、县（市）物价主管部门会同房管部门，按社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及同区域、同类型市场租金水平的60%—80%核定统一的租金标准。租金标准根据市场租金水平按年度进行调整，并及时向社会公布。

（四）实行租金补贴。 符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的，由市、县（市、区）政府按照分档补贴的原则给予租金补贴。

（五）以需定建，建立保障需求申报制度，健全准入、退出机制。根据确定的保障对象、方式和标准，开展需求申报，制订建设规划，定点建设，轮候分配。

四、落实住房保障措施和配套政策

（一）多渠道筹集保障资金。

1．加大政府财政投入。市房管局要积极申请中央、省专项补助资金。市、县（市）政府将公租房建设资金纳入年度财政预算。通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。对公租房建设资金筹集，市财政局在执行原有廉租住房建设资金筹集等政策的基础上，从政府每年的土地出让金收益中按不低于10%的比例用于公租房建设。财政资金安排不足的县（市）要提高从土地出让收益提取住房保障资金的比例。

2．加快建立融资平台，规范发展企业债券融资。加快建立公租房建设资金融资平台，多渠道筹集公租房建设资金，除现有渠道外，对物业专项维修资金进行统一归集管理，在此基础上加强与金融机构合作，争取得到金融部门的授权授信，切实解决公租房项目融资难问题。条件具备的地区可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。

机关、企事业单位利用本单位闲置土地，采取多种形式筹集资金建设公租房，设立公租房专户，资金专项用于本单位公租房的建设、维修及公租房各项费用开支。

3．组织开展金融创新。尝试开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。

4．充分发挥住房公积金作用以及落实税费减免政策，按照《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）规定办理。

（二）落实土地保障。

1．完善土地储备制度。市、县（市）国土资源部门要加快完善土地储备制度，将公租房用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块。储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于公租房建设。政府投资建设的公租房建设用地以划拨方式供应；城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，以划拨方式供应；其他方式投资建设的公租房用地可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。商品房开发项目、“三旧”改造项目土地“招拍挂”时，将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地出让的前置条件。

2．确保用地供应。市、县（市）国土资源部门须编制年度保障性住房用地供应计划，特别是公租房建设用地供应计划。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标。对需要办理公租房建设用地手续的，要建立绿色通道，提高审批效率。在外来务工人员集中的产业园区，各县（市、区）政府应当统筹规划，引导各类投资主体建设公租房。

3．盘活房管部门现有旧公房的土地资源，结合旧城区改造，可对房管部门管理的旧房进行拆旧建新，增加公租房存量，改善居住条件。

（三）落实规划保障。

1．科学编制规划和年度计划。市、县（市）住房保障部门根据公租房需求登记及存量房情况，结合市财政负担能力，按逐年分步解决原则，在需求登记范围内确定保障幅度，制定公租房5年建设规划。并将经政府批准的规划和计划向社会公布。

2．适当提高公租房容积率，并适当预留公共绿地，规划设计要体现地域特色，文化特色，美观与实用相结合。

五、突破单一建设模式，多种方式筹集房源

采取新建与改建相结合、独立建设与配建相结合、建设与购买相结合、在符合条件的单位危旧房改造、棚户区改造建设等方式多渠道筹集保障性住房房源。对于今后重点建设的公共租赁住房，除通过财政投资建设外，行政事业单位及企业自建或自有的职工宿舍、通过购买或租赁用于出租给本单位职工的住房以及其他形式筹集资金建设的住房，均可纳入我市公共租赁住房管理范畴。

（一）政府筹集、建设。

1．市、县（市）政府投资建设。即由市、县（市）政府划拨土地并投资建设和管理的公租房。政府也可通过收购、长期租赁等方式筹集公租房。

2．开发项目配建。即在新建普通商品住房或进行“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造时，配建一定比例的公租房。公租房配建比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10％，具体配建比例和管理方式在土地出让合同中约定。配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。在有配建指标的地块中，房地产开发企业可以选择在本地块自行建设的方式，也可以通过向政府缴纳公租房异地移建款的方式进行指标置换。

3．机关、企事业单位现有存量公房、直管公房改造成公租房。

4．原廉租住房按照本方案规定转为公租房。

5．政府购买或租赁的符合公租房条件的住房。

6．社会捐赠。

（二）社会力量筹集、建设。

1．产业园区集中配建。在外来务工人员集中的开发区、产业园区，鼓励企业利用自有土地，在符合规划的前提下，按照集约用地、集中建设的原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公租房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。

2．单位自筹建设。各类企事业单位以及其他各类主体在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市政府批准并办理有关用地手续，可利用自有存量建设用地或与拥有存量建设用地的单位合作建设公租房（城市和国有工矿棚户区、盐场、学校、卫生院等危房改造保留划拨方式用地）。纳入政府统一监管，优先向本单位符合住房保障对象条件的职工出租；剩余房源调剂安置其他保障对象租住。

3．社会投资建设。即由政府有偿提供土地并给予优惠政策支持,由房地产开发企业或投资机构出资建设的公租房。鼓励房地产开发等各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资、建设和运营公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关税费优惠政策。

4．利用集体建设用地建设。按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省政府批准，在符合条件的地区开展利用集体建设用地建设公租房试点。建成后可主要向外来务工人员、向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。

六、创新工作机制，明确部门分工

（一）创新工作机制，强化协调推进。一是建立联合检查制度，由市保障性住房工作领导小组对我市保障性安居工程的质量、安全、进度、资金使用情况等定期检查（每半年至少一次）。二是建立定期通报制度，对在检查中发现的问题，由领导小组办公室采取专题跟踪督办、下发督办通知书等方式进行督促检查并定期进行情况通报。

（二）市、县（市、区）两级政府及职能部门按职责明确分工和责任。制定具体公共租赁住房建设操作方案，根据各县（市、区）政府和相关部门职能，对各责任主体的职责范围、工作要求予以明确。

1．市房管局负责起草保障性住房相关政策、保障性安居工程目标任务分解、住房面积准入标准的拟定、申请对象住房情况审核，同时做好计划下达、项目审核、公示公告、信息统计、情况上报、档案管理、信息系统建设等日常管理工作。

2．市发展改革局负责保障性安居工程项目建议书、可行性研究报告的批复工作。

3．市监察局负责全程监督保障性安居工程项目的建设推进工作，对保障性安居工程项目实施过程中政府职能部门的办事效率、办事程序、服务水平等进行效能监察、执法监察、廉政监察。

4．市民政局负责家庭总资产准入标准和人均收入标准的划定，并组织对申请对象家庭收入进行审核。

5．市财政局负责市级保障性住房建设资金概算和筹集，工程进度款拨付、审核；市财政投资项目的招标控制价格备案及造价的具体监管工作；廉租住房租赁补贴资金的安排及保障性安居工程日常办公经费的拨付。

6．市人力资源社会保障局负责出具申请家庭的社保金证明。

7．市国土资源局负责编制保障性安居工程项目供地计划，用地预审、建设用地征收、办理国有土地使用证手续等。

8．市环境保护局负责指导建设单位开展项目前期的环境影响评价工作，并审批本级权限内的环境影响评价文件。

9．市住房城乡建设局负责保障性安居工程项目的建设工程施工许可建议；招投标监督，如有重大变更（监理或质量监督根据有关规定确认），须经施工图审查单位重新审核后，经批准实施；项目建设阶段施工质量、安全监管工作；项目竣工备案；市大中型建设工程初步设计审查。

10．市审计局负责对保障性安居工程项目预算的执行情况审计，受理项目结算和竣工财务决算审核业务的报审及审计工作，与项目直接有关的建设、设计、施工、采购等单位的财务收支审计。

11．市物价局负责核定经济适用住房销售价格、公租房租金标准。

12．市规划和自然资源局负责保障性安居工程项目规划报建等相关手续，核发保障性安居工程项目的《选址意见书》、《建设用地规划许可证》，下达地块规划条件书，审核设计修建性详细规划（包括市政、绿化、管线规划等）方案，核发《建筑工程规划许可证》及办理建设工程竣工规划核实意见。

13．市土地储备管理中心负责供应相关储备用地。

（三）建立绿色通道，提高办事效率。建立重点项目报批绿色通道实施制度，将保障性住房建设项目报批纳入绿色通道。归并部分报建审批事项，适当压缩审批时限。各相关职能部门根据工作需要，实行一站式办公服务，对需要审批的事项一次性审批。确保各审批环节职责明确、运转协调、便捷高效。对在规定时限内不能完成审批的，该单位主要领导必须向市政府分管领导书面解释。

（四）强化监督落实，实施问责制度。各有关部门要加大审计和稽查工作力度，对保障性安居工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查。对年度计划执行情况进行验收检查，对工作进度缓慢、责任落实不到位、不能按时完成任务的，责任单位及主要领导要向市政府作书面说明。