以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实中央实施乡村振兴战略总体部署，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省土地管理条例》《广东省城乡规划条例》《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区内村民建房规划管理办法（试行）的通知》（湛府〔2017〕14号）相关规定和《湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法 》（湛府规〔2022〕4号）《湛江市霞山区人民政府关于印发湛江市霞山区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（湛霞府规2023—1）等相关规定，结合我区实际情况，各街道办依托街道政务服务平台等平台，建立健全“一个窗口对外，多部门内部联动运行联审联办”的审批工作机制。
一、适用范围、申请条件和管控要求
（一）适用范围：本行政区域内的农村宅基地和住宅建设管理，适用本方案。城镇开发边界内的农村宅基地和住宅建设，纳入城镇控制性详细规划统一实施规划建设，按照现行有关法律、法规制度管理。
本方案所称农村村民，是指农村宅基地所属的本行政区域内农村集体经济组织的成员。
（二）申请条件：农村集体经济组织成员符合下列条件
之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用农村宅基地：
1.农户在本集体经济组织未取得农村宅基地的；
2.因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行公共设施和公益事业建设，农户需要搬迁安置的；
3.因危房改造、村庄布局调整，或者取得的农村宅基地面积明显少于限额标准等原因，需异址新建、原址重建、改扩建，且农户不存在一户多宅情形的；
（三）农村宅基地用地建房管控要求
1.农村宅基地和住宅建设管理坚持规划先行、节约土地、高效利用原则，尊重农村公序良俗。农村住宅应当符合安全环保、适用美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。
2.农村村民选址用地建房，应当按照本行政区域国土空间规划和村庄规划管控要求选址，尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田，不得占压生态保护红线；禁止在自然保护地范围内新建住宅；严格控制占用耕地建设住宅；不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点周边、评估认定存在地质灾害风险的地质灾害易发区以及河道管理范围等危险区域选址建设住宅；不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建设住宅。
3.农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，在城镇开发边界外建设农村住宅，由区自然资源局核发《乡村建设规划许可证》。在城镇开发边界内建设农村住宅的，纳入城镇控制性详细规划统一实施规划建设，按照现行有关法律、法规制度管理。依法取得规划许可后，由所在街道办事处核发《农村宅基地批准书》。城镇开发边界外人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地和城镇开发边界内的村庄，一般不再安排单宗分散的农村宅基地，在充分尊重农村村民意愿的基础上，采取集体建房等措施，保障村民实现户有所居。
4.涉及占用农用地或未利用地的，应当在核发《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和出具《农村宅基地批准书》前，报区人民政府按法定程序办理农用地转用或未利用地转用审批手续。涉及使用林地的依法依规办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续。涉及水利、电力等部门的，应及时征求意见。
5.农户可以单户或多户联合建设农村住宅。农村宅基地和住宅建设的用地面积、住房层数和层高按以下标准执行：城镇开发边界内农村村民在宅基地上建设农村住宅的,用地面积不超过80平方米，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米(含坡屋顶高度不大于2.2米)；城镇开发边界外农村村民在宅基地上建设农村住宅的,用地面积不超过120平方米，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米(含坡屋顶高度不大于2.2米)。多户联合建设农村住宅的，占用农村地宅基地的面积和住宅建筑面积不能超过分户住宅的合计面积标准。
二、《农村宅基地批准书》办理程序
本行政区域内农村宅基地和建房报建按照以下的程序办理：
1.农村村民提出书面申请符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出，提交《农村宅基地和住房建设（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》，并提交户内成员身份证明、有资质单位测绘的比例尺为1：200至1:500的农村宅基地宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等资料。多户联合建房的，由联合建房的农户共同提出申请。没有分设农村集体经济合作社的，农村村民可向所在村民小组或村（居）委员会提出申请。
2.农村集体经济合作社审议
（1）资料审查。核对申请人是否属本农村集体经济组织成员，是否符合分户条件，是否具备农村宅基地申请资格，是否符合“一户一宅”原则，拟建农村住宅占地面积、层高、楼高是否符合规定，申请资料是否齐全。
（2）会议表决。农村集体经济组织召开成员（代表） 会议，对农户农村宅基地和规划建房许可事项进行表决，并组
织征求相邻权利人意见。
（3）公示公告。制作公示公告，就申请人拟建农村住宅的位置、占地面积、层高、楼高、申请理由以及成员（代表）会议表决结果等在本农村集体经济组织所在地进行公示，
公示期不少于5个工作日，并拍照归档。
（4）审核上报。提交资料真实、符合条件、成员（代表）会议表决通过、公示无异议后，在《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》签署意见，将《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、成员（代表）会议记录、公示照片、宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料一并提交所在的村民委员会审核。
公示有异议的，应在公示期内向农村集体经济组织提出。农村集体经济组织应当依照上述程序进行重新审查
3.村委员会审查
村民委员会应当在5个工作日内对农村集体经济组织提交的申请材料进行审核，重点审核《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、成员（代表）会议记录、公示照片、宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料是否齐全，有关签章、指模、意见等是否完整。审核通过后在《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》签署意见，连同相关申请材料一并报街道办事处审批。村民委员会审核不通过的，说明原因并退回农村集体经济组织进
行整改。
农村集体经济组织或村民委员会逾期不按本暂行办法出具审查审核意见和报送申请材料的，由街道办事处责令改正。
4.街道办事处核发《农村宅基地批准书》
街道办事处收到农村宅基地和住宅建设（规划许可）书面申请后，应当及时按如下要求组织审批：
（1）审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合农村宅基地合理布局要求和面积标准，申请是否经过公示无异议，是否经过组、村两审查审核并签署“同意”意见和盖章（未分设组级的，审查是否经过村民委员会审核并签署“同意”意见和盖章）。
（2）审查用地建设住宅是否符合本行政区域国土空间总体规划、村庄规划及各类相关专项规划、用途管制要求。
（3）审核住宅设计是否符合设计施工安全规定和建筑风格等要求。
（4）组织人员对申请内容进行现场勘查并现场填写勘查记录
5.不予批准情形
农户申请农村宅基地建设农村住宅，有下列情形之一的，不予批准：
（1）不是本农村集体经济组织成员或者不具备认定为户的条件的；
（2）分户前的农户存在一户多宅，分户后仍可满足“一户一宅”标准的；
（3）已取得农村宅基地且不属于申请原址重建、改扩建的；
（4）申请使用的农村宅基地不符合本行政区域国土空间总体规划、村庄规划或者相关专项规划的、用途管制要求的。
（5）申请拆除原有住宅易址新建，但拒绝签订原有农村宅基地退回协议的；
（6）申请使用的农村宅基地存在权属争议的；
（7）农户将原有农村宅基地使用权转让、赠与他人，或者将农村宅基地地上住宅出卖、出租、赠与他人，以及改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请农村宅基地的；
（8）农户原有农村宅基地或者农村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅实物或者货币化安置的；
（9）农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障的；
三、规划许可办理程序
（一）农村村民向自然资源主管部门申请宅基地四至定点的意见。
所需提交资料：
（1）申请书；
（2）身份证、户口本（复印件）；
（3）经批准的《农村宅基地批准书》（复印件）；
（4）宅基地周边100米范围的1։200至1։500现状地形图（含电子版）。自然资源主管部门审查用地方案是否符合国土空间总
体规划、控制性详细规划的要求，回复宅基地四至定点意见。
（二）农村村民到行政服务中心窗口申请办理《建设工程规划许可证》。
所需提交资料：
（1）申请表；
（2）自然资源主管部门对宅基地四至定点的意见（复印件）；
（3）依据宅基地四至定点意见，由具有相应资质的设计单位设计的建筑工程设计方案图（含总平面图、平面图、立面图、剖面图）一式三份（含电子版）；
（4）人防主管部门对宅基地建设方案的意见（复印件）；
（5）属于危房的，提交危房鉴定报告书；属于改扩建的，提供有资质单位出具的结构安全证明或房屋安全鉴定机构出具的结构安全鉴定报告。自然资源主管部门审查建筑工程设计方案是否符合规划要求，核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。
四、施工许可办理程序
（一）农村村民住宅建设工程投资额超过100万元或建筑面积超过500平方米的，按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定申请办理施工许可证。农村住宅建设工程投资额在100万元以下（含100万元） 或者建筑面积在 500平方米以下（含500平方米）的，可以不申请办理施工许可证，但在开工前须向街道办事处备案。
（二）办理程序
1.依法须办理施工许可的，可径直到区行政服务中心住建部门办事窗口依法申请办理（已实现网上申办的，可直接通过网上申请办理）。
2.依法不申请办理施工许可证的，在施工前应向街道办事处提交以下资料：
（1）《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》；
（2）施工合同（协议）、施工图或通用图集约定的各项建设内容；经批准建设农村住宅的农户应当在开工前向核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》的区自然资源局申请建设农村住宅验线。区自然资源局应自受理申请之日起10个工作日内组织验线，并向农户出具书面验线结论，注明是否可开工建设。未经验线，不得开工。街道办事处应在5个工作日内对符合条件的农村住宅出具同意建设的书面意见，并建立监管档案文件，书面告知村民委员会和区住房和城乡建设局。涉及建筑主体和承重结构变动的改扩建住房，未经有资质设计单位设计的，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。
五、施工质量安全过程监管
（一）农户应当按照《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》施工图纸等要求施工
建设，对房屋的质量安全责任负总责，承担建设主体责任。农户设计、施工、材料供应单位或者个人分别承担相应的建设工
程质量和安全责任。
（二）街道办事处指导农户与承建方签订建房协议，明确工程质量安全责任，新建、改建、扩建建筑层数2层及以下且不含地下室的农村住宅可以委托经过培训、具备相应技能的乡村建筑工匠承建；新建、改建、扩建农村住宅建筑层数3层及以上的农村住宅，应当选择具备相应资质的施工单位承建，不得由乡村建筑工匠承建。农村住宅建设应当根据工程规模委托具有相应资质的建筑施工企业或取得培训合格证书的乡村建筑工匠施工，并签订施工合同，明确双方权利和义务，约定住宅质量保修期和责任。鼓励建房农村村民与施工方签订施工安全责任书，鼓励为施工作业人员投保安全生产责任险、建筑意外伤害保险等相关险种。
（三）街道办事处应督促建房农村村民落实农村住宅建设公示制度，制作公示牌，在开工放线到场之日至竣工验收
合格之日期间设立在施工现场醒目位置公示，方便群众监督。公示内容应包括建房的基本信息、各方负责人的联系方式，并粘贴批准建设文书等复印件。
（四）建筑施工企业或乡村建设工匠应当严格按照审批规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工
安全。
（五）建房农村村民应选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术。建房农村村民应保存好主要建筑材料（钢筋、水泥、砌体）出厂合格证或购买凭证。有条件的街道应将主要建筑材料送具有相应资质的质量检测机构检测。
（六）施工现场应当实行有效封闭管理。进入施工现场的人员须正确佩戴安全帽；楼层和楼梯间临边应当按要求设置安全护栏；鼓励采用钢管材质的外脚手架和模板支撑架，外架基础需硬化处理，外架首层及作业层应满铺脚手板，外立面应挂好安全网。施工临时用电应做到“一机一闸一漏”。
（七）区住房和城乡建设局应当开展新建农村住宅质量安全实地抽查工作。重点抽查建设程序、建筑材料、按图施工、现场施工质量及安全生产管理等情况，建立问题清单，形成抽查报告报市级住房城乡建设部门备查；对发现的问题应当及时交由街道办事处督促整改，并对整改情况予以指导和复查， 建立台账存档。对违法违规施工的单位或乡村建
设工匠依法依规及时移送查处，并计入不良行为记录。
（八）街道办事处应建立农村住宅建设施工质量安全抽查、巡查、检查机制，强化施工过程监管。严格落实日常巡查，建立巡查台账。重点对房屋基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和基坑、脚手架、支模架、起重机械设备、临时用电等危险源进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。建立健全乡镇联合执法机制，查处不按规划、不经审批、不履行基本建设程序、不按图施工等违法违规建房行为，并及时责令停工整改。
（九）村民委员会应当每周对新建农村住宅是否按设计图纸、施工技术标准和操作规程施工进行检查，发现违法违规行为应及时制止并报告街道办事处。
（十）建房农村村民应当支持和配合抽查、巡查、检查工作，不得拒绝或者阻碍施工验收 。
六、竣工验收
（一）农村住房建设符合下列条件的，可以组织竣工验
收：
1.取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》，《施工许可证》；
2.完成施工合同（协议）、施工图或通用图集约定的各项建设内容；
3.三线（电线、网线、电视线）按照横平坚直、三线合一，确保线路安全、整洁、美观。
4.施工方在农村住宅建设竣工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和农村住宅建设相关标准，委托对农村住宅质量进行监工的，由监工方对农村住宅质量提出意见；
5.各级部门责令整改的问题已全部整改合格；
6.法律、法规和规章规定的其他条件。
（二）农村住宅建设竣工后，住宅建设农村村民应当向区自然资源局提出规划核实申请，区自然资源局应当在收到核实申请之日起20个工作日内完成核实并出具书面结论。核实合格的，出具核实证明。不合格的，应书面通知农村村民，提出整改措施。
住宅建设农村村民收到核实证明后，应当组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对所建的农村住房进行竣工验收，出具竣工验收报告书并上报街道办事处。委托设计、监理的，设计、监理单位应当参加竣工验收。街道办事处和区住房和城乡建设局应当对农户组织竣工验收予以指导。规划核实和竣工验收通过的，街道办事处出具《农村宅基地和住宅建设（规划许可、质量验收备案）验收意见表》，报送区农业农村局、区自然资源局、区住房和城乡建设局等行政主管部门备案，并告知公安机关编制门牌和房屋地址名称。 除农民自建低层住宅以外的建设工程竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》和《广东省建设工程质量管理条
例》规定执行。
农村住宅未经验收合格的，不得投入使用。
附件：1.农村宅基地和住房建设（规划许可）申请表
2.农村宅基地使用承诺书
3.农村宅基地和住房建设（规划许可）审批表
4.农村宅基地和住房建设（规划许可、质量验收备案）
验收意见表
5.乡村建设规划许可证
6.农村宅基地批准书
7.农村村民住宅报建审批流程图
